Baustelle nebenan, wie schütze ich mein Haus?
Der Neubau ist gerade bezogen oder der Altbau aufwändig saniert, da rücken zum Schrecken des Bauherrn die Bagger an, weil in der Straße der Kanal erneuert wird. Oder der Nachbar kommt vorbei und teilt mit, dass er sein Haus vergrößern oder vollständig erneuern will und dazu Ihre Zustimmung benötigt.
Generell will man ja kein Nörgler oder Spielverderber sein und möchte um des lieben Friedens willen zustimmen. Doch wie schützt man sich dagegen, dass das eigene Haus im Zuge der Baumaßnahme geschädigt wird?Grundsätzlich benötigt der Nachbar für alle Änderungen, die einer baubehördlichen Genehmigung unterliegen und die eine Veränderung der Bestandsituation bedingen, eine nachbarschaftliche Zustimmung , was im Einzelnen im jeweils anzuwendenden Baurecht geregelt ist. Jeder, der eine Änderung durchführen will und damit den bestehenden Zustand stört, ist damit im Rahmen der gesetzlichen Regelungen haftbar und hat die Bestimmungen des BGB sowie der technischen Regelwerke einzuhalten. Damit hat er auch alle sich daraus ergebenden Kosten und Schäden zu tragen. Ihr Ansprechpartner ist in solchen Fällen immer der Bauherr bzw. sein offiziell bestellter VertreterDiese Situation wird auch immer wieder durch die Rechtsprechung bestätigt, und das gibt Ihnen auch eine relativ starke Stellung. Die Durchsetzung ihrer berechtigten Interessen ist aber nicht immer einfach. Wie die Erfahrung zeigt, ist das leider ohne anwaltliche Hilfe oft nicht oder nur begrenzt möglich.Im Folgenden einige Anregungen, wie man in solchen Fällen vorgehen kann. Allerdings befasse ich mich hier nur mit den bautechnischen Problemen. Ein separates Feld wären dann noch nachbarschaftliche Regelungen, wie z.B. Abstandsflächen, grundbuchamtliche Eintragungen usw.
1 Klären der Situation
Grundsätzlich besteht ein Unterschied zwischen privaten und öffentlichen Bauvorhaben, wie z.B. Kanalbau, Verbreiterung der Straße, Verlegung neuer Leitungen usw. Bei allen diesen Projekten besteht ein öffentliches Interesse und die Arbeiten sind zu dulden. Für die Durchführung können Sie jedoch durchsetzen, dass alle Möglichkeiten ausgeschöpft werden Ihr Eigentum zu schützen. Das kann z.B. bedeuten, dass ein bewegungsarmer Baugrubenverbau eingesetzt wird oder das keine Rammarbeiten erlaubt sind.In jedem Fall müssen Sie darauf bestehen, dass eine Beweissicherung durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen durchgeführt wird, bei der vor Baubeginn Ihr Haus untersucht wird und alle bereits vorhandenen Schäden dokumentiert. Es ist darauf zu bestehen, dass ihnen das Beweissicherungsgutachten vor Beginn der Baumaßnahme ausgehändigt wird, damit eine erste Überprüfung auf Vollständigkeit etc., durchgeführt werden kann. Dies sollte durch hinzugezogene Baufachleute geschehen.Nach Beendigung der Baumaßnahme erfolgt dann eine zweite Begehung, bei der neue mögliche Schäden dokumentiert werden. Sind neue Schäden dokumentiert, werden ihnen entsprechende Entschädigungsleistungen angeboten, die leider oft sehr niedrig angesetzt sind, im Vertrauen darauf, dass sich die Betroffenen nach anfänglicher Ablehnung mit dem angebotenen Betrag zufrieden geben. Meist reicht der Betrag gerade dazu aus, einige Risse zuzuspachteln und zu überstreichen. Damit wird aber, abhängig natürlich von der Schwere des Schadens, oft kein ausreichender Ausgleich geschaffen.
Deshalb ist es zu empfehlen, insbesondere dann, wenn die Schäden über Haarrisse hinausgehen, gleich das 2. Beweissicherungsgutachten des Verursachers gemeinsam mit einem Bauexperten Ihres Vertrauens zu überprüfen. Dabei geht es vor allem auch darum, zu prüfen, ob alle wesentlichen Aspekte berücksichtigt sind.
Das gilt vor allem, wenn Ihr Haus besonders empfindlich ist. Haben Sie z.B. einen historischen Bau, den Sie aufwändig saniert haben, dann reagiert dieser meist auf Verformungen/Erschütterungen besonders empfindlich und eine spätere Sanierung wird entsprechend teuer. Zunächst werden aufgetretene Schäden vom Verursacher gerne darauf zurückgeführt, dass Ihr Haus nicht der neuesten Normung entspricht und Sie damit einen Teil der Kosten selbst zu tragen haben. Erst wenn – vor Baubeginn – der Istzustand eindeutig definiert ist und die möglichen Folgekosten vertraglich festgelegt sind, sollten Sie ihre Zustimmung erteilen.
Muss man die Wiederherstellung des eigenen Hauses per Gericht durchsetzen, kann dieses sich sehr langwierig gestalten. Nicht nur die Schäden verleiden Ihnen die Freude an Ihrem Haus sondern auch die Ihnen zunächst, vor einer Durchsetzung ihres Anspruchs entstehenden Kosten. Das gravierendste Problem ist, dass Sie mit verschiedenen Kosten (Anwalt, Gutachter, Gericht usw.) in Vorlage gehen müssen. Nicht selten hören Sie die Antwort des Verursachers. „Wenn Sie mit unserem verbesserten Angebot nicht einverstanden sind, dann können Sie ja Ihre Forderung einklagen. Das wird aber sehr teuer für Sie.“
Die Schlussfolgerung aus den hier angerissenen möglichen Problemen kann nur sein, dass Sie aktiv verhindern, dass überhaupt Schäden eintreten können, denn wenn die Schäden erst eingetreten sind, kommen auf Sie immer relativ hohe Kosten zu und möglicherweise lang andauernde juristische Streitereien.
